Invasion d’insectes ou de rats : de nombreux indésirables peuvent envahir votre logement. Et cela peut devenir un vrai cauchemar. Ce problème est très commun. En effet, 92 % des français ont déjà eu affaire à ces intrus !
Alors que faire si votre logement est infesté ? Propriétaire ou locataire : qui est responsable ? Que faire si votre propriétaire n’intervient pas pour régler votre problème d’invasion d’insectes ou de rats ? Toutes les réponses sont dans cet article.
Invasion d’insectes ou de rats : qui paye ?
D’après la loi, votre propriétaire est tenu de vous louer un logement « décent ». C’est-à-dire un logement d’une surface minimum et qui ne constitue pas un risque pour votre sécurité et votre santé.
Mais en 2018, la loi ELAN ajoute spécifiquement un critère sur l’invasion d’insectes ou de rats. En effet, la loi indique que le logement ne doit pas être infesté par des « espèces nuisibles et parasites » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, si votre logement est infesté, il n’est pas décent au sens de la loi.
Par conséquent, votre propriétaire est responsable en cas d’invasion d’insectes ou de rats. C’est donc lui qui règlera les frais de dératisation ou de désinsectisation. S’il refuse, votre logement peut être considéré comme un logement insalubre.
A savoir. Tous les propriétaires sont concernés. Les propriétaires/bailleurs professionnels mais également les propriétaires particuliers. On dit que cette loi est « d’ordre public ». Autrement dit, votre propriétaire ne peut pas échapper à son obligation. Il devra faire intervenir une entreprise spécialisée pour régler l’invasion d’insectes ou de rats !
Qui doit payer les produits de dératisation ou de désinsectisation ?
Comme on l’a vu, le propriétaire doit payer les frais de dératisation ou de désinsectisation. Il va donc payer l’entreprise spécialisée.
Mais une question subsiste. Qui doit payer les produits de dératisation ou de désinsectisation en cas d’invasion d’insectes ou de rats ?
Et il existe en effet une différence !
- Les produits utilisés pour la désinsectisation sont à la charge du locataire (décret n°87-713 du 26 août 1987).
- Les produits de dératisation sont bien à la charge du propriétaire. Cela est confirmé par la Cour de cassation (Chambre civile 3, 29 janvier 2002, 99-17.042).
Le locataire peut-il quand même être responsable dans certains cas en cas d'invasion d'insectes ou de rats ?
La réponse est oui.
On l’a vu, le propriétaire est responsable en cas d’invasion d’insectes ou de rats. Mais cela ne décharge pas le locataire de ses obligations pour autant.
En effet, le locataire a une obligation d’entretien courant du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, il doit entretenir son logement et effectuer les petites réparations (les réparations locatives).
Par conséquent, le propriétaire peut se décharger de sa responsabilité en démontrant le manque d’entretien du logement par le locataire.
Concrètement, il doit prouver que c’est le locataire qui est à l’origine de l’invasion des insectes ou des rongeurs par ce manque d’entretien. Le propriétaire doit donc réussir à prouver un manque d’hygiène de la part du locataire par exemple. Compliqué à prouver !
S’il réussit quand même à prouver cela, c’est au locataire de payer l’intervention de l’entreprise de dératisation ou de désinsectisation.
Punaises de lit : propriétaire ou locataire, qui paye ?
La lutte contre les punaises de lit devient un enjeu de santé publique en France. En effet, en 2020, on recense 400 000 locaux infectés.
En réalité, les règles sont similaires en matière de punaises de lit. Le propriétaire doit donc payer la désinsectisation. Mais il peut également se décharger de sa responsabilité en prouvant que le locataire est à l’origine de l’invasion. Comme pour l’invasion d’insectes ou de rats !
Et la plupart du temps, le propriétaire va refuser d’intervenir. En effet, le locataire est souvent à l’origine d’une invasion de punaises de lit (retour de voyages notamment). Le propriétaire se dégagera plus facilement de sa responsabilité. Il pourra démontrer un voyage du locataire. Ou alors regarder si le reste de l’immeuble est infesté par exemple.
A savoir. Lorsqu’il y a un désaccord sur les preuves, les juges regardent souvent quand les punaises de lits apparaissent. En effet, lorsque les punaises de lit apparaissent peu de temps après la remise des clés, les tribunaux estimeront plutôt que l’infestation de punaises de lit était déjà existante lors de l’emménagement du locataire.
Que faire si vous êtes victime d’une invasion d’insectes ou de rongeurs ?
Il faut évidemment le signaler à votre propriétaire. Pour conserver une trace, écrivez-lui par courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit intervenir dans les plus brefs délais.
Attention. Vous n’avez pas à faire intervenir une entreprise de dératisation ou de désinsectisation vous-même. Si vous faites passer une entreprise, vous devrez payer la facture. Votre rôle est simplement de signaler l’invasion d’insectes ou de rats.
A savoir. Evidemment, si le propriétaire s’engage par écrit à vous rembourser, vous pouvez vous occuper de contacter l’entreprise.
Votre propriétaire devra faire appel à une entreprise spécialisée. Vous pouvez lui conseiller de s’adresser à l’une des entreprises référencées sur le site de la Chambre Syndicale 3D. Elle regroupe les principaux acteurs de l’hygiène antiparasitaire.
Que faire si votre propriétaire refuse d’intervenir ?
Malheureusement, votre propriétaire peut rester insensible à votre cauchemar.
Dans ce cas, vous devez lui adresser une mise en demeure. Envoyez à votre propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, vous devez le mettre en demeure d’intervenir sous 8 jours pour régler l’invasion d’insectes ou de rats.
Intégrez également une menace à la fin de votre lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez-lui que s’il n’intervient pas, vous vous adresserez au Service Communal d’Hygiène et de la Santé (SCHS). En effet, le SCHS peut prévenir le préfet qui prendra un « arrêté d’insalubrité ». Cet arrêté sera accompagné d’une obligation pour votre propriétaire de traiter les lieux. Enfin, menacez-le également de saisir le tribunal s’il n’intervient pas.
Si vous avez besoin de quelques conseils, n’hésitez pas à lire notre article dédié à la rédaction du courrier recommandé.
Vous pouvez également saisir la Commission Départementale de Conciliation. Il s’agit d’un organe indépendant qui organise des conciliations entre les propriétaires et les locataires. Pour la saisir, il suffit de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Il existe une lettre-type. Cette lettre doit être envoyée à la Commission du département où est situé le logement concerné. Pour retrouver les adresses, rendez-vous sur l’annuaire des Commissions.
Enfin, vous pouvez saisir le tribunal. Le juge pourra condamner votre propriétaire à faire intervenir une société spécialisée pour régler l’invasion d’insectes ou de rats. Il pourra également imposer une réduction de loyer et le paiement de dommages et intérêts. Si le juge estime que votre logement est insalubre, il pourra ordonner la résiliation de votre bail aux torts exclusifs de votre propriétaire.
A retenir
- La loi impose au propriétaire de louer un logement « décent», notamment sans nuisibles ou parasites.
- C’est donc le propriétaire qui doit payer les frais de dératisation et désinsectisation. Sauf si le propriétaire arrive à prouver que c’est le locataire qui est à l’origine de l’invasion d’insectes ou de rats.
- En cas d’invasion d’insectes ou de rats, il faut le signaler au propriétaire. Par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure d’intervenir.
- Si votre propriétaire refuse d’intervenir, vous avez plusieurs options. Saisir le Service Communal d’Hygiène et de la Santé, la Commission Départementale de Conciliation et le tribunal.