La grille de vétusté permet d’éviter les litiges entre bailleurs et locataires à la sortie d’un logement. En effet, elle permet de distinguer vétusté et dégradations donc de déterminer qui doit payer les réparations nécessaires.
Mais qu’est-ce que le taux de vétusté ? Quelle grille de vétusté utiliser ? Que doit contenir une grille de vétusté ? Comment l’utiliser ?
Mais d’abord, c'est quoi exactement une grille de vétusté ?
Une grille de vétusté permet de déterminer la durée de vie théorique des matériaux et des équipements d’un logement. Il peut s’agir du mobilier, de l’électroménager, des peintures, des appareils électriques, des sols, de la robinetterie, etc.
Elle aide donc à distinguer vétusté et détérioration d’un élément du logement. Autrement dit, elle permet de savoir si la détérioration d’un élément est causée par la vétusté ou par un manquement du locataire.
Une question se pose alors : qu’est-ce que c’est la vétusté ? Un décret du 30 mars 2016 fixant les modalités de l’état des lieux en apporte une définition. Il s’agit de « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Beaucoup plus simplement, c’est l’usure naturelle des équipements et des matériaux du bien à cause du temps qui passe ! La grille de vétusté permet donc de savoir si l’équipement est détérioré à cause du temps qui passe ou à cause du locataire.
A savoir. Une grille de vétusté n’est pas obligatoire. Cependant, le locataire peut demander l’établissement d’une grille de vétusté au moment de la signature du bail. Dans ce cas, ce document est annexé au contrat de location. La grille devra être appliquée lors de l’état des lieux de sortie (article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989).
Il est évidemment fortement conseiller d’inclure une grille de vétusté. Son intérêt est d’éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire à la sortie du bien. En effet, elle permettra de trancher les éventuels désaccords sur les dégradations, et donc sur les travaux de réparation.
Quelle grille de vétusté choisir ? Existe-il une grille de vétusté officielle ?
Aucune grille de vétusté officielle n’existe !
Mais vous avez quand même le choix entre de nombreux modèles. En effet, pour qu’une grille soit valable, elle doit provenir d’un accord collectif conclu par des représentants de locataire et de bailleurs lors d’une Commission national de concertation (CNC) (article 41ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986).
Les exemples de grilles les plus répandus sont celles de l’OPAC, Logirep, de l’Office Public de l’Habitat de Saint-Dizier et celle des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F. Ces grilles ont des taux de vétusté différents les unes par rapport aux autres. Le locataire et le propriétaire doivent se mettre d’accord sur le choix de la grille. Vous pouvez également trouver le terme de « coefficient de vétusté ». C’est la même chose !
A savoir. Vous pouvez utiliser n’importe quelle grille, même établie par un accord collectif dans une autre région que celle dans laquelle est situé votre bien.
Que contient-elle ?
Une grille de vétusté est tout simplement un tableau qui contient, pour les principaux éléments du logement, 4 items obligatoires.
- La durée de vie théorique. Il s’agit du nombre d’années pendant lesquelles l’élément demeure en bon état et peut donc fonctionner normalement.
- La franchise. C’est la période pendant laquelle l’élément d’équipement n’est pas censé se détériorer. Donc au cours de cette période de franchise, le locataire sera directement responsable des réparations.
- Le taux d’abattement annuel. C’est le taux d’usure par année de l’équipement en question.
- La part résiduelle. Il s’agit du pourcentage du coût de la réfection ou du remplacement de l’équipement que devra prendre en charge le locataire au-delà de sa durée de vie théorique (donc quand le taux d’usure atteint 100 %).
Ces 4 éléments permettent donc de moduler le prix des réparations ou du remplacement que devra payer le locataire.
A savoir. La durée de vie d’un équipement se calcule à compter de la date de mise en service de l’élément. Et pas à partir de la date d’entrée du locataire dans le logement.
Comment utiliser une grille de vétusté et faire application d'un taux / coefficient de vétusté ?
Pour utiliser la grille de vétusté, il faut tout d’abord identifier l’élément concerné par la réparation ou le remplacement.
Ensuite, regardez le taux d’abattement annuel et la durée de la franchise.
Il suffit alors d’appliquer le taux d’abattement la première année suivant la franchise.
On obtient alors un pourcentage qui représente la part des frais de réparation incombant au locataire.
Prenons un exemple : un locataire quitte son logement après 5 années de location. Imaginons que les peintures avaient été refaites à son entrée dans les lieux donc il y a 5 ans. Le propriétaire doit refaire les peintures pour 1 000 €.
- Il faut chercher les peintures dans la grille de vétusté.
- On repère alors le taux d’abattement, la franchise et la part résiduelle. Disons 15% par an de taux d’abattement, 1 an de franchise et 10 % de part résiduelle.
- On calcule alors le taux d’abattement par rapport aux années d’utilisation (de location en fait!) en retirant la franchise. Le locataire est resté 5 ans mais la franchise liée aux peintures est d’un an. On va donc calculer le taux d’abattement sur 4 ans (5 ans de location – 1 an de franchise). Donc 15 % x 4 années = 60 % d’usure totale.
- On applique ce taux au montant total des travaux. Donc 1000 € – 60 % = 400 €. Le locataire devra payer 400 €. Le propriétaire le reste, soit 600 €.
A savoir. Si le locataire était resté 15 ans dans le logement, il aurait quand même dû payer 10 % du coût des travaux. En effet, la part résiduelle s’applique quelle que soit la durée de location (et donc même si le taux d’abattement est supérieur à 100 % !)
Qui est responsable des dégradations du logement en location après l'état des lieux de sortie ?
Le locataire a l’obligation de prendre en charge le coût des travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Le propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations.
Mais c’est l’état des lieux de sortie qui permet de répartir les frais de remise en état ou de remplacement en comparant les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie et celles sur l’état des lieux d’entrée. Et évidemment en tenant compte de la vétusté ! Cela permet de calculer les sommes à retenir sur le dépôt de garantie du locataire en cas de dégradation du logement.
Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à lire notre article sur les dégradations et dommages dans un logement après un état des lieux.
A retenir
- La vétusté représente l’usure normale d’un équipement du logement dans le temps.
- Une grille de vétusté permet de distinguer les éléments usés naturellement par le temps et les éléments dégradés à cause du manquement d’un locataire.
- Il n’existe pas de grille de vétusté officielle. Mais il est possible de choisir une grille ayant fait l’objet d’un accord collectif conclu par des représentants de locataire et de bailleurs lors d’une Commission national de concertation (CNC). Et même hors de votre zone géographique.
- Pour se servir d’une grille de vétusté, il faut utiliser le taux d’abattement et la franchise.