L’achat et la vente de biens entre particuliers a le vent en poupe ! Pour des raisons écologiques et/ou économiques nous souhaitons privilégier les achats de bien d’occasion ou quasi neuf.
Votre belle-mère vous a encore acheté un cadeau qui ne vous plait pas alors vous décidez de le revendre sur internet. Quand vous voulez acheter un ordinateur ou une voiture pas cher, vous décidez de vous tourner vers les sites de seconde main. Nous avons tous 1000 raisons d’acheter des biens qui ne sont pas neufs et qui sont vendus par un particulier comme nous. Mais, lorsqu’un défaut apparait ou lorsque le bien ne fonctionne pas comme prévu, comment cela se passe ? Le code de la consommation s’applique-t-il ?
Nous avons listé les questions que l’on se pose avant ou aprés l’achat d’un bien à un particulier et on vous dit tout!
Table des matières
Comment se passe une vente entre particuliers en règle générale ?
Entre particuliers, le code de la consommation ne s’applique pas. Ainsi, le régime protecteur du consommateur n’est pas concerné pour la vente des biens entre particuliers, notamment la garantie légale de conformité ne s’applique pas.
Mais attention, cela ne veut pas dire que la vente de biens sur des plateformes telles que Leboncoin, Vinted, Ebay etc n’est régie par aucune règle. En effet, à défaut du code de la consommation, c’est le code civil qui s’applique, notamment le droit des contrats.
Nous avons listé les questions que l’on se pose lors d’un achat entre particuliers, les voici :
J'ai acheté un bien à un particulier et il n'est pas conforme ou présente un défaut.
Rassurez vous, vous disposez de garanties prévues dans le code civil.
En qualité d’acheteur vous devez acheter un bien conforme à vos attentes et conforme aux caractéristiques du contrat. Si le bien reçu n’est pas celui attendu, vous n’êtes pas tenu de l’accepter. Inversement, en qualité de vendeur vous devez délivrer un bien conforme aux stipulations du contrat. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur pourra demander le remboursement et ne pas accepter bien.
Si le bien est conforme au contrat mais qu’il présente des défauts par la suite alors le code civil prévoit la responsabilité civile pour vice caché.
L’article 1641 du code civil définit la garantie légale des vices cachés comme « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Attention, la garantie des vices cachés demande à l’acheteur d’apporter trois éléments cumulatifs :
- le vice doit être antérieur à la vente
- le vice doit être caché (donc une vitre de voiture qui ne s’ouvre pas est un vice apparent puisque l’acheteur pouvait très bien tester lui même cet élément avant d’acheter).
- le défaut rend impropre à l’usage, c’est à dire doit compromettre l’utilisation du bien (la vitre qui ne descend pas ne rend pas le véhicule impropre à l’usage puisqu’il roule malgré tout).
Pour citer un autre exemple, si vous achetez un bien qui présente une rayure par exemple, ce défaut ne peut être considéré comme un vice caché (il est apparent et ne rend pas le bien impropre à son usage).
Attention, la garantie des vices cachés peut être évincée du contrat de vente par le vendeur. Ainsi, il est possible au vendeur d’indiquer qu’il ne sera pas tenu des vices cachés affectants le bien.
Si une telle close est présente dans le contrat de vente, alors la seule possibilité est de démontrer que le tiers est de mauvaise foi (notamment, qu’il avait connaissance du vice). C’est ce que l’on appelle le dol (ou la manœuvre frauduleuse). Dans les faits, cela peut être difficile à démontrer.
Le délai prévu pour faire valoir cette garantie est de 2 ans à compter de la découverte du vice et dans les 20 ans après l’achat.
Petite astuce : n’hésitez pas à poser toutes les questions au vendeur, à demander des photos et à voir le bien avant l’achat.
Pensez également à demander la facture d’achat car le bien peut être encore couvert d’une garantie légale (comme la garantie légale de conformité ou la garantie constructeur).
J'ai acheté un bien et je ne l'ai jamais reçu, que faire ?
Tout comme un vendeur professionnel, le vendeur particulier a une obligation de délivrance du bien. C’est le droit des contrats qui s’applique ici.
L’article 1604 du code civil dispose que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».
En l’absence de délai prévu dans l’annonce, le vendeur doit délivrer la chose dans un délai raisonnable. Si passé le délai (prévu dans le contrat ou le délai raisonnable) vous n’avez toujours pas reçu le bien, alors vous pouvez exiger sa délivrance dans les meilleurs délais ou son remboursement. Un dédommagement est possible aussi.
Si vous voulez faire les choses dans les règles, il est recommandé d’écrire mise en demeure de livrer le bien et y insérer une demande de dédommagement si vous le souhaitez.
Sachez que certaines plate-forme en ligne sont l’intermédiaire et ne débloque la somme qu’après confirmation de la réception du bien. La vente est donc beaucoup plus sécurisée.
Par ailleurs, les plate- formes qui ne prévoient pas de paiement sécurisé ont peut-être un service de médiation. N’hésitez pas à leur demander afin de débloquer la situation.
Enfin, si vous n’avez plus de nouvelles de votre vendeur malgré vos relances, vous êtes peut être confronté à une escroquerie. Pour vous aider, nous avons rédigé un article dédié à la fraude et au dépôt de plainte.
Est-ce que je peux me rétracter ?
Contrairement au droit du consommateur lorsqu’on achète à un professionnel, le droit de rétractation est impossible à mettre en œuvre lorsque l’on achète son bien auprès d’un particulier. Pour en savoir plus sur ce droit, nous vous invitons à aller voir notre article dédié sur le droit de rétractation.
Cependant, le vendeur particulier peut prévoir ce droit de rétractation dans l’annonce, mais dans les faits c’est assez rare. Nous vous invitons à vérifier cette mention dans l’annonce.
En revanche, même si aucune disposition légale n’est prévue en ce sens et que le vendeur ne l’avait pas forcément prévu dans l’annonce, il est possible de demander amiablement la rétraction, libre à lui d’accepter ou non votre demande.
Comment vendre sa maison ou son appartement sans agence, entre particuliers ?
Il est possible d’acheter ou vendre son bien immobilier entre particulier par petite annonce sans passer par une agence immobilière non plus.
Attention, avant de se lancer dans cette démarche, il faut se préparer un minimum afin d’éviter les impairs qui peuvent être juridiquement embêtants.
Tout d’abord, l’annonce doit être attractive si vous voulez attirer les acheteurs. Il faut soigner les photos, le texte de présentation etc.
Lorsque l’acheteur est intéressé par le bien il peut faire une offre dans laquelle il exprime ses intensions d’acheter à des conditions qu’il fixe lui-même. L’offre d’achat doit être faite par écrit (mail ou par courrier envoyé en LRAR).
L’offre d’achat doit comporter :
- la désignation du bien
- la date de l’offre
- le prix fixé par l’acheteur
- la durée de validité de l’offre (d’une durée moyenne de 1 à 2 semaines)
Passé le délai, l’offre n’est plus valable.
Aucune somme d’argent n’est versée lors de l’offre, cet acte rendrait l’offre nulle.
La rétractation de l'acheteur est elle possible ?
Vous avez fait une offre mais vous regrettez et vous souhaitez vous rétracter? Attention, si l’offre a été reçue, vous ne pouvez pas vous rétracter pendant le délai annoncé.
A SAVOIR : la rétractation sera possible lors de la signature du compromis de vente et dans les 10 jours calendaires à compter de la signature.
Dans les faits, vous pouvez toujours tenter de vous tourner vers le vendeur pour vous rétracter avant la signature du compromis de vente en arguant le fait que vous allez vous rétracter de toute façon après la signature du compromis de vente et que cela engendrera pour le vendeur une perte de temps.
Le vendeur peut il refuser une offre au prix demandé ?
La réponse est non. Le vendeur est tenu d’accepter l’offre si elle est au prix demandé.
En revanche, il peut refuser une offre à un prix inférieur ou faire une contre proposition écrite.
Le vendeur, une fois qu’il a accepté l’offre, il ne peut plus revenir en arrière et doit cesser toutes les visites du bien.
Ces règles sont strictes et sont prévues par le code civil de l’article 1113 à l’article 1122 du code civil.
Quels documents doit on avoir avant de signer le compromis de vente ?
Lorsque nous sommes au stade de la signature du compromis de vente, cela signifie que l’offre a été acceptée et que les deux parties se réunissent pour acter de la vente du bien et des modalités qui l’entourent.
Avant de signer, l’acquéreur doit pouvoir consulter l’acte de propriété du vendeur, les diagnostics techniques obligatoires, les documents concernant une éventuelle copropriété, la levée de toute hypothèque précédente, etc.
Peut on établir un compromis de vente sans notaire ?
La réponse est oui et le document sera appelé un acte sous seing privé.
Attention néanmoins, le compromis de vente est un acte très engageant et qui a des conséquences sur la vente et sur le bien. Aussi, il est recommandé de s’entourer sinon d’un agent immobilier qui pourra vous accompagner en vous fournissant un modèle de compromis de vente.
En effet, le compromis de vente doit respecter un certain formalisme et doit comporter des éléments de fonds pour qu’il soit valable.
Malgré le professionnalisme des agents immobilier, l’intervention du notaire sécurise l’acte notamment financièrement concernant l’acompte et les documents qui doivent obligatoirement apparaitre dans l’acte.
De plus, il a un devoir de conseil. Ainsi, il peut mettre en lumière des éléments cruciaux auxquels nous n’avions pas pensé comme des conditions suspensives à ajouter ou à retirer selon le cas dans lequel nous nous trouvons, l’ajout de la clause d’éviction des vices cachés etc. Si vous souhaitez avoir plus d’information sur les vices cachés en immobilier, nous avons écrit un article dédié.
Peut on faire un acte de vente sans notaire ?
Si nous nous en tenons aux articles du code civil, alors oui l’acte de vente peut-être fait sans notaire, c’est à dire sous seing privé.
L’article 1582 du code civil est clair : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.«
ATTENTION, le code civil définit l’acte sous seing privé comme suit : L’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l’acte authentique » (article 1322 du code civil).
Autrement dit, l’article 1322 du code civil indique que l’acte de vente signé sans notaire n’a de valeur qu’entre les parties et leurs héritiers. Ainsi, les tiers au contrat peuvent très bien contester la vente. Par ailleurs, le fait de ne pas prendre de notaire expose l’acheteur à une contestation ultérieure si l’acte de vente comporte des clauses interdites ou abusives. Il risque perdre la propriété de son bien.
Ainsi, il est fortement recommandé de passer par un notaire pour la signature de l’acte définitif de vente/achat d’un bien immobilier.
Quel est l'impôt sur la vente d'un bien immobilier ?
L’impôt sur la vente d’un bien immobilier est appelé l’impôt sur la plus-value immobilière.
La plus-value s’entend comme la soustraction entre le prix de vente et le prix d’achat indiqué dans l’acte notarié. Si le résultat est positif alors vous avez fait une plus-value. Si le résultat est négatif, vous avez fait une moins-value.
Les travaux effectués en cours de vie du bien ne peuvent être pris en compte pour augmenter le prix d’achat (et faire baisser la plus value) sauf sous certaines conditions précises.
Les plus-values immobilières sont soumises aux impôts sur le revenus et les prélèvements sociaux.
Cette taxe ne concerne pas :
- la vente de la résidence principale et de ses dépendances.
- la vente d’un bien autre que la résidence principale si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans avant la vente.
- les biens que vous possédez depuis au moins 22 ans (mais vous serez taxé des prélèvements sociaux) ou 30 ans (plus aucune taxe ne pourra être prélevée).
- certains cas relatifs à la situation du vendeur (personne logée dans un établissement spécialisé etc) et de l’acquéreur.
A RETENIR
- La vente entre particulier est régie par les dispositions du code civil principalement.
- Le code de la consommation ne s’applique pas.
- Une fois une offre faite, la rétractation n’est pas possible.
- Le vendeur a une obligation de délivrance du bien.
- En cas de défaut ou de panne après l’achat, la garantie légale des vices cachés permet de demander le remboursement de la chose ou une indemnisation (article 1644 du code civil).
- La vente immobilière est tout à fait possible sans passer par une agence mais attention il faut se préparer préalablement et connaitre ses droits et obligations.
- Il est préconisé de passer par un notaire pour signer l’acte définitif de vente.
Sources :
- https://www.legifrance.gouv.fr/
- https://www.service-public.fr/
- https://www.groupama-pj.fr/