La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux. Ou durant l’année suivant la réception des travaux.
Mais qu’est-ce que c’est exactement la garantie de parfait achèvement ? Comment fonctionne-t-elle ? Comment la faire respecter ? Toutes les réponses à vos questions sont dans cet article.
Mais d’abord, quelle est la définition de la garantie légale de parfait achèvement en construction (article 1792-6 du Code civil) ?
La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) fait partie des 3 garanties légales imposées au constructeur.
Elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres que vous avez signalés dans le procès-verbal de réception des travaux. Elle impose également au constructeur de réparer les désordres apparus dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux.
- Dommages apparents à la réception.
Ces désordres doivent être signalés par le maître d’ouvrage (vous, le bénéficiaire de la garantie) lors de la réception des travaux, sur le procès-verbal de réception du chantier. Ce sont les « réserves ». Il faut veiller très attentivement à faire figurer tous les désordres affectant la construction. En effet, la garantie de parfait achèvement ne fonctionnera pas en cas de désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves. En d’autres termes, le constructeur est déchargé de sa responsabilité en cas de désordre apparent non signalé sur le procès-verbal de réception.
Rare mais cela arrive. Si vous avez fait la réception seul (sans l’assistance d’un professionnel de la construction), vous avez 8 jours à compter de la réception des travaux pour les signaler (article L231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation).
A savoir. Les désordres apparents sont les désordres visibles par un non-professionnel de la construction.
- Dommages non apparents à la réception.
Les dommages non apparents ou qui apparaissent dans le délai d’un an suivant la réception des travaux, doivent être notifiés par écrit au constructeur par le maître d’ouvrage.
Il faut évidemment le signaler par courrier recommandé avant réception. En effet, cela vous permet d’établir que vous avez réagi dans le délai.
A savoir. La garantie de parfait achèvement est dite « d’ordre public » (article 1792-5 du Code civil). Autrement dit, le constructeur n’a pas le droit d’intégrer dans votre contrat une clause qui exclut cette garantie ou qui la limite.
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
Comme on l’a vu précédemment, la durée de la garantie de parfait achèvement est d’une année après la date de réception des travaux. Ce délai permet au maître d’ouvrage de signaler des désordres cachés à la réception des travaux ou qui apparaissent après.
Attention. Ce sont bien les dommages qui doivent être constatés dans ce délai d’un an. La réparation peut intervenir après la fin de ce délai. Souvent, le délai pour réparer est décidé d’un commun accord entre vous et le constructeur.
A savoir. Ce délai d’un an peut être interrompu par 2 éléments : une assignation en justice ou si votre entrepreneur reconnaît sa responsabilité. Dans ces 2 cas, cette interruption fait courir un nouveau délai d’un an.
Qu'est-ce qui rentre dans la garantie de parfait achèvement ?
C’est large ! La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, quelle que soit leur nature, origine, gravité, qu’ils soient cachés à la réception des travaux ou apparents. Autrement dit, il peut s’agir de désordres techniques, fonctionnels ou esthétiques. Par exemple, des vices de construction, des défauts de conformité, des malfaçons, etc. entrent dans l’application de la garantie de parfait achèvement.
Attention. Il existe 2 exceptions.
- La garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres qui résultent de l’usure normale, de l’usage ou d’un mauvaise entretien.
- Elle ne couvre pas également les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves lors de la réception des travaux.
Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?
La procédure est simple.
Il vous suffit d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur. Dans cette lettre, vous devez lister très précisément les défauts. En outre, vous devez exiger qu’il intervienne pour réaliser les réparations.
L’entreprise doit alors réaliser les travaux de reprise nécessaires. Comme on l’a vu plus haut, le délai pour effectuer les réparations est convenu d’un commun accord entre vous et l’entrepreneur.
Si l’entreprise ne respecte pas ce délai, vous devez la mettre en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, il vous suffit de rappeler les désordres constatés. Vous devez également le mettre en demeure de venir chez vous réparer les désordres dans un délai « raisonnable ». Vous pouvez lui laisser une huitaine ou une quinzaine de jours.
Si vous souhaitez de l’aide, n’hésitez pas à lire notre article dédié à la mise en demeure.
Garantie de parfait achèvement non respectée après la mise en demeure : comment la faire marcher ?
Malheureusement, l’entreprise peut continuer à faire la sourde oreille. Dans ce cas, vous avez 3 options.
- Il est possible de tenter une médiation.
C’est la dernière étape avant de saisir la justice.
Il faut faire appel à un conciliateur de justice. Son rôle sera de trouver une solution amiable entre vous et le constructeur lors d’une réunion de conciliation. En effet, il est chargé d’instaurer un dialogue entre vous, et vous aider à trouver la meilleure solution à votre litige.
Vous pouvez être accompagné par la personne de votre choix lors de la réunion.
Si vous trouvez un accord avec le constructeur, le conciliateur de justice rédige alors un constat. Ce document, que chaque partie doit signer, contient vos engagements respectifs. En cas d’échec, vous pouvez toujours saisir la juridiction compétente.
Pour saisir un conciliateur, il suffit d’aller sur l’annuaire des conciliateurs de justice. Vous trouverez les coordonnées du conciliateur le plus proche de chez vous.
A savoir. Le recours au conciliateur de justice est totalement gratuit.
- Vous pouvez faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur.
Attention, pour cette possibilité, vous devez avoir envoyé la mise en demeure. Dans ce cas, vous pouvez faire exécuter les travaux par une autre entreprise (article 1792-6 du Code civil).
On dit qu’on fait exécuter par l’autre entreprise les travaux « aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant ».
- Vous pouvez également saisir le tribunal judiciaire.
C’est le dernier recours. Mais attention, comme on l’a vu toute demande en justice introduite plus d’un an après la réception des travaux serait refusée.
Il faut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.
Quels sont les différences avec les autres garanties légales des constructeurs (biennale ou décennale) ?
Il existe donc 3 garanties légales imposées au constructeur.
- La garantie de parfait achèvement donc.
- La garantie biennale (ou de bon fonctionnement).
- La garantie décennale.
Quelle est la différence avec la garantie biennale ou de bon fonctionnement ?
La garantie biennale (ou de bon fonctionnement) impose au constructeur de réparer ou remplacer les équipements dissociables de votre construction (article 1792-3 du Code civil). En d’autres termes, il s’agit de tous les équipements qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti (article 1792-2 du Code civil). Par exemple, un ballon d’eau chaude, des doubles vitrages, des gouttières, etc.
La durée de garantie est de 2 ans suivant la réception des travaux.
Quelle est la différence avec la garantie décennale ?
C’est la garantie la plus connue (article 1792 du Code civil). Elle impose au constructeur de réparer notamment les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables. Elle dure 10 ans à compter de la réception des travaux.
Vous pouvez approfondir la question en consultant notre article concernant ce qui est couvert par la garantie décennale et notre article qui vous explique comment faire jouer la garantie décennale.
A retenir
- La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur de réparer les désordres mentionnés lors du procès-verbal de réception ou bien durant l’année suivant la réception des travaux.
- La majorité des désordres entre dans le champ de cette garantie. Sauf les désordres qui résultent de l’usure normale ou de l’usage et les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves lors de la réception des travaux.
- Pour la mettre en œuvre, il faut lister les désordres dans un courrier recommandé avec accusé de réception et demander à l’entreprise d’intervenir pour effectuer les réparations. En cas de refus de la part de l’entreprise, il faut lui envoyer une mise en demeure avec accusé de réception.